List vlastníctva a katastrálna mapa sú pre úrady aj banky jediným rozhodujúcim obrazom vašej nehnuteľnosti. Ak na pozemku stojí dom, prístavba či garáž, ktorá v katastri zakreslená nie je, alebo je zakreslená s iným pôdorysom, vzniká nesúlad medzi skutočným a právnym stavom. A ten sa skôr či neskôr prejaví: pri predaji, dedení, hypotéke, poistnej udalosti alebo pri kontrole zo strany obce či stavebného úradu.
Kedy sa stavba zapisuje do katastra
- Novostavba, po kolaudácii a pridelení súpisného čísla sa stavba zapíše na list vlastníctva a zakreslí do katastrálnej mapy.
- Prístavba, nadstavba či prestavba, každá zmena pôdorysu existujúcej stavby sa musí premietnuť do katastra na základe geometrického plánu.
- Rozostavaná stavba, zapisuje sa napríklad pre potreby hypotéky, spravidla na základe geometrického plánu a znaleckého posudku o rozostavanosti.
- Staršie nezapísané stavby, domy, garáže a hospodárske budovy, ktoré stoja desaťročia, no do katastra sa nikdy nedostali. Práve tie sú najčastejším prípadom, ktorý riešime.
Aké doklady kataster vyžaduje
Zápis stavby sa vykonáva záznamom na základe návrhu vlastníka. K nemu sa podľa situácie prikladá:
- Geometrický plán, vyhotovený geodetom a úradne overený; zakresľuje skutočný pôdorys stavby na parcele.
- Rozhodnutie o pridelení súpisného čísla, vydáva ho obec; bez neho sa budova s číslom nezapíše.
- Doklad o povolení a užívaní stavby, kolaudačné rozhodnutie, prípadne stavebné povolenie s dokladmi podľa povahy stavby.
- Pri stavbách postavených do 1. októbra 1976, namiesto kolaudácie spravidla postačí potvrdenie obce o existencii stavby a geometrický plán.
Zápis záznamom alebo vkladom: aký je rozdiel a koľko to stojí
Kataster pozná tri druhy zápisu a pri stavbe sa najčastejšie mýli prvý s druhým:
- Vklad. Zapisujú sa ním práva, ktoré vznikajú zo zmluvy: kúpa, darovanie, záložné právo pre banku. Právo vzniká až povolením vkladu. Kataster rozhoduje do 30 dní, správny poplatok je od 1. apríla 2024 100 €, pri elektronickom podaní 50 €. Za zrýchlené rozhodnutie do 15 dní sa platí 300 €, elektronicky 150 €.
- Záznam. Zapisujú sa ním práva, ktoré už vznikli inak než zmluvou: zo zákona, rozhodnutím úradu alebo súdu, dedením. Stavba sa do katastra zapisuje záznamom, na základe geometrického plánu, rozhodnutia o pridelení súpisného čísla a dokladu o povolení a užívaní stavby. Záznam sa nespoplatňuje a kataster ho vykoná do 60 dní od doručenia kompletného návrhu.
- Poznámka. Informatívny zápis, napríklad o začatom konaní alebo exekúcii. Právo ním nevzniká ani nezaniká.
Praktický dôsledok: ak zapisujete dom, prístavbu alebo garáž, ktorá stojí na vašom pozemku, neplatíte poplatok za vklad. Náklady tvorí geodet, úradné overenie geometrického plánu a prípadná legalizácia, ktorá musí zápisu predchádzať. Poplatok za vklad prichádza do úvahy len vtedy, keď sa popri stavbe usporadúvajú aj vlastnícke práva k pozemku, napríklad odkúpením časti parcely od suseda.
Postup: ako dostať stavbu do katastra
- Vstupný audit. Porovnáme skutočný stav s listom vlastníctva, katastrálnou mapou a dostupnou dokumentáciou. Zistíme, či stačí zápis, alebo treba najprv legalizáciu.
- Zameranie a geometrický plán. Geodet zameria stavbu a vyhotoví úradne overený geometrický plán.
- Doklady. Zabezpečia sa chýbajúce podklady, dodatočné povolenie, potvrdenie obce o existencii stavby, rozhodnutie o súpisnom čísle.
- Návrh na zápis. Kompletný návrh so všetkými prílohami sa podá na príslušný katastrálny odbor okresného úradu.
- Zápis a aktualizovaný list vlastníctva. Kataster vykoná záznam spravidla do 60 dní, od tohto momentu je právny stav v súlade so skutočnosťou.
Čo riskujete s nezapísanou stavbou
- Zablokovaný predaj a dedenie, kupujúci, notár ani kataster neprevedú to, čo právne neexistuje alebo nesedí s mapou.
- Zamietnutá hypotéka, banka pri založení nehnuteľnosti vyžaduje súlad listu vlastníctva so skutočnosťou.
- Krátené poistné plnenie, poisťovňa môže pri škode na nezapísanej či nepovolenej stavbe plnenie odmietnuť alebo krátiť.
- Konanie a pokuta, ak za nezapísanou stavbou stojí chýbajúce povolenie, úrad môže konanie začať kedykoľvek. Obce dnes nesúlady aktívne vyhľadávajú.
Najčastejšie otázky
Ako zistím, či je moja stavba zapísaná?
Pozrite si list vlastníctva a katastrálnu mapu. Stavba má byť uvedená na liste vlastníctva a jej pôdorys zakreslený na parcele. Ak čokoľvek nesedí, stavba chýba, má iný tvar, alebo parcela pod ňou nie je vysporiadaná, ide o nesúlad. V rámci bezplatného auditu to preveríme za vás.
Dom je z čias pred rokom 1976 a nemá žiadne papiere. Dá sa zapísať?
Spravidla áno, a jednoduchšie než mladšie stavby: pri stavbách postavených do 1. októbra 1976 sa dokladá potvrdenie obce o existencii stavby a geometrický plán, bez dodatočného povoľovania. Presný rozsah dokladov závisí od konkrétneho prípadu.
Zapisuje sa stavba do katastra vkladom alebo záznamom?
Záznamom. Vklad slúži na práva vznikajúce zo zmluvy, napríklad pri kúpe alebo darovaní, a je spoplatnený sumou 100 €, elektronicky 50 €. Stavba, ktorá už stojí na vašom pozemku, sa zapisuje záznamom na základe geometrického plánu, rozhodnutia o súpisnom čísle a dokladu o povolení a užívaní stavby. Záznam sa nespoplatňuje a kataster ho vykoná do 60 dní od doručenia kompletného návrhu.
Ako dlho zápis trvá a koľko stojí?
Samotný záznam kataster vykoná spravidla do 60 dní od doručenia kompletného návrhu. Rozhodujúca je príprava podkladov, geometrický plán, súpisné číslo, prípadná legalizácia. Celkové náklady závisia od rozsahu, preto sa určujú individuálne; vstupný audit je bezplatný a nezáväzný, takže rozsah aj odhad nákladov poznáte skôr, než sa k čomukoľvek zaviažete.
Stavba je zapísaná, ale prístavba nie. Čo teraz?
Ide o nesúlad pôdorysu, rieši sa geometrickým plánom, prípadným dodatočným povolením prístavby a zápisom zmeny do katastra. Viac v článku o legalizácii prístavby, garáže a altánku.