Kolaudácia je záverečný krok výstavby: úrad ňou potvrdí, že stavba je spôsobilá na užívanie a možno ju začať bežne používať. Bez nej sa dom spravidla nezapíše do katastra, banka ho neprijme ako zábezpeku a pri predaji sa z nej stane prekážka. V praxi sa dnes stretávajú dva režimy, podľa toho, kedy sa stavba povoľovala.
Kolaudačné rozhodnutie a kolaudačné osvedčenie
Podľa doterajšieho stavebného zákona č. 50/1976 Zb. vydával stavebný úrad kolaudačné rozhodnutie na návrh stavebníka. Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., účinný od 1. apríla 2025, pracuje s kolaudačným osvedčením. Ktorý režim sa na vašu stavbu vzťahuje, závisí od toho, kedy sa konanie začalo, preto je prvá otázka na úrade vždy rovnaká: podľa akých predpisov sa moja stavba dokončuje.
Aké doklady si úrad vypýta
Rozsah sa líši podľa typu stavby, pri rodinnom dome však ide spravidla o:
- stavebné povolenie a overenú projektovú dokumentáciu,
- geometrický plán na zameranie stavby a doklad o pridelení súpisného čísla,
- revízne správy na elektroinštaláciu, bleskozvod, komín a plyn,
- doklady o vyhovujúcich vlastnostiach zabudovaných výrobkov,
- doklad o nakladaní so stavebným odpadom,
- stanoviská dotknutých orgánov podľa povahy stavby, napríklad hasičov alebo regionálneho úradu verejného zdravotníctva,
- energetický certifikát budovy.
Presný zoznam si vždy overte na konkrétnom stavebnom úrade. Menšie obce vykonávajú túto agendu cez spoločný obecný úrad a v detailoch sa prax môže líšiť.
Koľko stojí kolaudácia
Správne poplatky určuje zákon č. 145/1995 Z. z. V režime doterajších predpisov platí položka 62a:
| Rodinný dom | 100 € |
| Bytový dom | 500 € |
| Chata do 25 m² zastavanej plochy | 25 € |
| Chata nad 25 m² zastavanej plochy | 100 € |
| Garáž s jedným alebo dvoma miestami | 50 € |
| Stavebné úpravy rodinného domu | 50 € |
Podľa nového zákona sa poplatok za vydanie kolaudačného osvedčenia počíta ako 30 percent sadzby za rozhodnutie o stavebnom zámere, takže výsledná suma závisí od typu a veľkosti budovy. K poplatku treba pripočítať náklady na geodeta, revízie a energetický certifikát, ktoré tvoria väčšinu výdavkov.
Dom nebol nikdy skolaudovaný. Čo teraz?
Toto je najčastejšia situácia, s ktorou k nám ľudia prichádzajú. Riešenie závisí od veku stavby:
- Stavby postavené do 1. októbra 1976. Kataster pri nich kolaudačné rozhodnutie spravidla nevyžaduje, stačí potvrdenie obce o veku stavby a geometrický plán.
- Stavby dokončené od 1. 1. 1990 do 31. 3. 2024. Ak sa sústavne užívajú, možno požiadať o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa §140d, teda o zjednodušenú legalizáciu. Termín na podanie žiadosti je 31. marec 2029.
- Stavby začaté do 31. 3. 2025 mimo podmienok amnestie. Do úvahy prichádza klasické dodatočné povolenie.
Vo všetkých troch prípadoch platí, že bez zamerania a dokumentácie sa proces nepohne, a že po 31. marci 2029 zjednodušený režim zanikne. Podrobný rozpis nákladov nájdete v článku koľko stojí legalizácia čiernej stavby.
Čo hrozí pri užívaní bez kolaudácie
Užívanie stavby bez povolenia je porušením stavebných predpisov a úrad zaň môže uložiť pokutu. Praktické dôsledky bývajú citeľnejšie: banka na takúto nehnuteľnosť neposkytne úver, predaj sa komplikuje a v dedičskom konaní sa stavba musí zvlášť identifikovať a oceniť.
Časté otázky
Aký je rozdiel medzi kolaudačným rozhodnutím a kolaudačným osvedčením?
Kolaudačné rozhodnutie vydával stavebný úrad podľa doterajšieho stavebného zákona č. 50/1976 Zb. Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., účinný od 1. apríla 2025, zaviedol kolaudačné osvedčenie. Ktorý režim sa uplatní na konkrétnu stavbu, závisí od toho, kedy sa konanie začalo.
Koľko stojí kolaudácia rodinného domu?
Podľa sadzobníka správnych poplatkov je návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia pri rodinnom dome spoplatnený sumou 100 eur, pri garáži 50 eur a pri chate do 25 m² sumou 25 eur. Podľa nového zákona sa poplatok za kolaudačné osvedčenie počíta ako 30 percent sadzby za rozhodnutie o stavebnom zámere. K tomu treba pripočítať geodeta, revízie a energetický certifikát.
Čo ak dom nebol nikdy skolaudovaný?
Postup závisí od veku stavby. Pri stavbách do 1. októbra 1976 kataster kolaudáciu spravidla nevyžaduje. Stavby dokončené od 1. januára 1990 do 31. marca 2024, ktoré sa sústavne užívajú, možno riešiť cez preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa §140d, a to do 31. marca 2029. Ostatné prípady sa riešia dodatočným povolením.
Je kolaudácia to isté ako zápis do katastra?
Nie. Kolaudáciou stavebný úrad povolí užívanie stavby. Zápis do katastra je samostatný krok, ktorý sa robí na katastrálnom odbore na základe rozhodnutia a geometrického plánu, a až ním sa list vlastníctva zosúladí so skutočným stavom.