Slovník pojmov: legalizácia stavby a kataster

Reč úradov a odborníkov býva plná pojmov, ktoré bežný vlastník počuje prvýkrát až vtedy, keď rieši svoju nehnuteľnosť. Zhrnuli sme tie najdôležitejšie na jedno miesto. Definície sú stručné a vecné, pri každej nájdete odkaz na podrobnejší výklad.

Čierna stavba

Čierna stavba je zaužívané označenie stavby, ktorá vznikla bez stavebného povolenia, bez ohlásenia, alebo v rozpore s vydaným povolením. Nejde o právny pojem, zákon hovorí o nepovolenej stavbe. Samotná existencia takejto stavby sa nepremlčuje, riešiť ju možno dodatočným povolením alebo, ak to nie je možné, jej odstránením. Čítať viac →

Legalizácia stavby

Legalizácia stavby je proces, ktorým sa existujúca nepovolená alebo neskolaudovaná stavba uvedie do súladu so zákonom. Prebieha buď zjednodušene cez preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa §140d, alebo klasickým dodatočným povolením. Končí sa zápisom stavby do katastra nehnuteľností. Čítať viac →

Dodatočné povolenie stavby

Dodatočné povolenie stavby je rozhodnutie stavebného úradu, ktorým sa dodatočne povolí stavba postavená bez povolenia alebo v rozpore s ním. Podmienkou je najmä súlad s územným plánom a vysporiadaný vzťah k pozemku. Pre stavby začaté po 1. apríli 2025 už dodatočné povolenie neexistuje. Čítať viac →

Stavebná amnestia

Stavebná amnestia je zaužívané označenie prechodného obdobia podľa §140d stavebného zákona, počas ktorého môžu vlastníci stavieb postavených od 1. januára 1990 do 31. marca 2024 požiadať o ich zjednodušenú legalizáciu. Žiadosť je možné podať najneskôr do 31. marca 2029. Čítať viac →

Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie (§140d)

Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie je konanie podľa §140d zákona č. 50/1976 Zb., ktorým stavebný úrad posúdi, či staršia stavba spĺňa základné požiadavky na užívanie, a povolí jej trvalé užívanie. Je to zjednodušená cesta legalizácie starších stavieb v rámci stavebnej amnestie. Čítať viac →

Kolaudácia

Kolaudácia je záverečný krok výstavby, ktorým stavebný úrad potvrdí, že stavba je spôsobilá na užívanie. Podľa doterajších predpisov sa vydávalo kolaudačné rozhodnutie, podľa nového stavebného zákona účinného od 1. apríla 2025 kolaudačné osvedčenie. Bez nej sa stavba spravidla nezapíše do katastra. Čítať viac →

Pasport stavby

Pasport stavby je zjednodušená dokumentácia existujúcej stavby vyhotovená podľa jej skutočného stavu. Obsahuje technickú správu, pôdorysy, rez, pohľady a situáciu. Používa sa vtedy, keď sa nezachovala pôvodná projektová dokumentácia a treba ju nahradiť. Správny poplatok za jeho potvrdenie je podľa sadzobníka 50 eur. Čítať viac →

Dokumentácia skutočného vyhotovenia stavby

Dokumentácia skutočného vyhotovenia stavby je podrobná dokumentácia zachytávajúca stavbu v stave, v akom reálne stojí. Vyžaduje sa najmä v konaniach o dodatočnom povolení a pri preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie, teda pri stavbách postavených bez povolenia alebo v rozpore s ním. Býva najväčšou nákladovou položkou legalizácie. Čítať viac →

Geometrický plán

Geometrický plán je výsledok geodetického zamerania, ktorý slúži na zápis stavby alebo zmeny hraníc do katastra nehnuteľností. Vyhotovuje ho geodet. Pri legalizácii je nevyhnutný, pretože stavbu treba v katastri zakresliť a určiť jej presnú polohu na pozemku. Cena sa začína približne od 220 eur.

Kataster nehnuteľností

Kataster nehnuteľností je verejný register pozemkov, stavieb a práv k nim. Vedie ho príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. Stavba sa doň zapisuje spravidla na základe kolaudačného alebo iného rozhodnutia a geometrického plánu. Až zápisom do katastra sa stav nehnuteľnosti stáva právne úplným. Čítať viac →

List vlastníctva

List vlastníctva je verejná listina z katastra nehnuteľností, ktorá preukazuje vlastnícke a iné práva k pozemku a stavbe. Uvádza vlastníka, parcelu, stavbu so súpisným číslom a prípadné ťarchy. Ak stavba na liste vlastníctva chýba, komplikuje to predaj, hypotéku aj dedičstvo. Čítať viac →

Súpisné číslo

Súpisné číslo je číslo, ktoré obec pridelí budove na účely evidencie. Je podmienkou zápisu stavby na list vlastníctva a jej riadnej identifikácie. Prideľuje ho obec na základe kolaudačného rozhodnutia alebo, pri starších stavbách, na základe potvrdenia o existencii a veku stavby.

Záväzné stanovisko obce

Záväzné stanovisko obce je vyjadrenie, ktorým obec posúdi, či je stavba v súlade s územnoplánovacou dokumentáciou. Pri legalizácii je kľúčové, pretože bez neho stavebný úrad konanie nezačne. Je preto rozumné vybaviť ho ako prvé z podkladov. Čítať viac →

Ohlásenie drobnej stavby

Ohlásenie drobnej stavby je zjednodušený režim, v ktorom stavebník oznámi stavebnému úradu zámer postaviť drobnú stavbu. Podľa zákona č. 25/2025 Z. z. sa vyžaduje pri drobných stavbách ako prístrešok, altánok, garáž či bazén. Úrad ho vybaví spravidla do 30 dní. Čítať viac →

Drobná stavba

Drobná stavba je stavba, ktorá podstatne neovplyvňuje svoje okolie. Podľa nového stavebného zákona ide o prízemné stavby do 50 m² zastavanej plochy a 5 m výšky, napríklad prístrešky, kôlne, garáže a sauny, alebo o podzemné stavby do 25 m² a 3 m hĺbky, napríklad bazény a pivnice. Čítať viac →

Odňatie z pôdneho fondu

Odňatie z pôdneho fondu je konanie, ktorým sa poľnohospodárska alebo lesná pôda vyníma z pôdneho fondu, aby na nej mohla stáť stavba. Za trvalé odňatie poľnohospodárskej pôdy sa platí odvod, ktorého výška závisí od bonity pôdy vyjadrenej kódom BPEJ. Čítať viac →

BPEJ

BPEJ je skratka pre bonitovanú pôdno-ekologickú jednotku. Ide o kód, ktorý vyjadruje kvalitu a produkčnú schopnosť poľnohospodárskej pôdy. Od zaradenia pozemku do konkrétnej BPEJ závisí výška odvodu za odňatie pôdy z pôdneho fondu pri výstavbe. Čítať viac →

Stavebný úrad

Stavebný úrad je orgán, ktorý v prvom stupni rozhoduje o stavbách, teda vydáva rozhodnutia o stavebnom zámere, dodatočné povolenia a vybavuje ohlásenia. V praxi ho vykonáva obec, menšie obce cez spoločný obecný úrad. Nadriadeným orgánom je regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Čítať viac →

ÚÚPV

ÚÚPV je Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. Prostredníctvom svojich ôsmich regionálnych úradov vykonáva štátnu stavebnú správu v druhom stupni, štátny stavebný dohľad a metodicky usmerňuje obce. Od 1. apríla 2025 patrí dohľad nad nepovolenými stavbami práve týmto regionálnym úradom. Čítať viac →

Neskolaudovaná stavba

Neskolaudovaná stavba je dokončená a užívaná stavba, ku ktorej nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie ani iné rozhodnutie o užívaní. Často s tým súvisí, že stavba nie je zapísaná v katastri. Právne akoby neexistovala, čo komplikuje predaj, získanie hypotéky aj dedičské konanie. Čítať viac →