Neskolaudovaná stavba je stavba, ktorá bola dokončená a užíva sa, no nikdy k nej nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie, prípadne iné rozhodnutie o užívaní. S tým často súvisí aj druhý problém: stavba nezapísaná v katastri nehnuteľností. Kataster totiž stavbu zapíše spravidla len na základe kolaudačného alebo obdobného rozhodnutia. Výsledok je paradoxný: dom fyzicky existuje, platíte zaň energie aj daň z nehnuteľností, ale právne akoby neexistoval. Kým sa nič nedeje, nikomu to nechýba. V momente, keď chcete nehnuteľnosť predať, založiť v banke alebo sa dedí, sa z papierovej drobnosti stane zásadná prekážka.
Ako zistíte, že sa vás to týka
Stačí porovnať skutočnosť s papiermi. Otvorte si list vlastníctva a katastrálnu mapu (bezplatne na portáli ESKN) a odpovedzte si na tri otázky:
- Je dom zapísaný na liste vlastníctva ako stavba so súpisným číslom na správnej parcele?
- Sedí zakreslený pôdorys v katastrálnej mape so skutočnosťou, vrátane prístavieb a garáže?
- Máte v ruke kolaudačné rozhodnutie, prípadne iný doklad o povolenom užívaní?
Ak je odpoveď na ktorúkoľvek otázku nie, máte evidenčný nesúlad, ktorý skôr či neskôr niekto objaví: kupujúci, znalec banky, notár v dedičskom konaní alebo stavebný úrad. Podrobne sa zápisu venujeme v článku zápis stavby do katastra nehnuteľností.
Predaj domu bez kolaudácie
Pri predaji platí jednoduché pravidlo: previesť možno len to, čo je zapísané v katastri. Ak dom alebo prístavba na liste vlastníctva chýba, kupujúci ju kúpnou zmluvou nenadobudne a kataster vklad v tejto časti nezapíše. V praxi to znamená niektorý z týchto scenárov:
- kupujúci od kúpy odstúpi, lebo jeho banka nehnuteľnosť odmietne financovať,
- kupujúci vyžaduje výraznú zľavu za právne riziko a náklady na dodatočnú legalizáciu,
- predaj sa o mesiace odloží, kým predávajúci stavbu narýchlo legalizuje a zapisuje.
Realitná prax je neúprosná: neskolaudovaný dom sa predáva ťažšie, dlhšie a lacnejšie. Náklady na uvedenie papierov do poriadku sú pritom takmer vždy nižšie ako zľava, ktorú by ste museli kupujúcemu poskytnúť.
Hypotéka a neskolaudovaná stavba
Banka pred schválením úveru vyžaduje znalecký posudok a ten sa vždy opiera o list vlastníctva. Nezapísanú stavbu znalec nemôže riadne oceniť a banka ju nemôže zobrať do záložného práva. Preto banky pri neskolaudovaných a nezapísaných stavbách štandardne požadujú, aby vlastník najprv zosúladil zápis v katastri so skutočným stavom. Týka sa to nielen kúpy, ale aj refinancovania či úveru zabezpečeného vlastnou nehnuteľnosťou: aj keď dom vlastníte bez ťarchy, banka ho ako zábezpeku neprijme, kým právne neexistuje.
Dedičstvo a nezapísaná stavba
V dedičskom konaní notár vychádza zo zápisov v katastri. Fakticky existujúca, no nezapísaná stavba sa dediť dá, notár ju však musí osobitne identifikovať a oceniť, čo konanie predlžuje a predražuje. Dedičia zároveň preberajú nehnuteľnosť aj s jej právnym dlhom: kým stavbu nezlegalizujú a nezapíšu, nemôžu ju predať ani založiť. Najhoršia kombinácia nastáva, keď jediný, kto vedel preukázať vek a históriu stavby, už nežije. Preto má zmysel riešiť papiere ešte za života vlastníka, nie až v dedičskom konaní.
Ako neskolaudovanú stavbu vyriešiť
Postup závisí od veku stavby:
- Stavby postavené pred 1. októbrom 1976. Kataster pri nich kolaudačné rozhodnutie nevyžaduje. Na zápis spravidla stačí geometrický plán a potvrdenie obce o veku stavby a pridelení súpisného čísla.
- Stavby dokončené od 1. 1. 1990 do 31. 3. 2024. Ak kolaudácia chýba, riešením je preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa §140d, teda stavebná amnestia. Žiadosť treba podať do 31. marca 2029.
- Stavby začaté do 31. 3. 2025 mimo podmienok amnestie. Prichádza do úvahy klasické dodatočné povolenie stavby podľa doterajších predpisov.
- Zápis do katastra. Po získaní rozhodnutia nasleduje geometrický plán a návrh na zápis, ktorým sa list vlastníctva konečne zosúladí so skutočnosťou.
Ktorá cesta platí pre vašu stavbu, závisí od jej veku, dokladov a stavu. Presne na toto slúži náš bezplatný vstupný audit: preveríme kataster, dostupné podklady aj históriu stavby a navrhneme najlacnejší funkčný postup.
Daň pri predaji: skrytá nevýhoda nezapísanej stavby
Menej známy dôsledok sa týka daní. Príjem z predaja nehnuteľnosti je po piatich rokoch od nadobudnutia od dane z príjmov oslobodený. Podľa výkladu Finančnej správy SR sa však stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri, pri predaji neposudzuje ako nehnuteľnosť, ale ako ostatný majetok. Päťročné oslobodenie sa na ňu preto nemusí vzťahovať a z ceny pripadajúcej na nezapísanú stavbu môže vzniknúť daňová aj odvodová povinnosť. Aj vlastník, ktorý v dome býva tridsať rokov, tak môže pri predaji nezapísanej stavby zaplatiť daň, ktorej sa dalo jednoducho vyhnúť včasným zápisom. Konkrétnu situáciu vždy odporúčame prebrať s daňovým poradcom.
Kupujete neskolaudovaný dom?
Rovnaké pravidlá platia zrkadlovo aj pre kupujúcich. Pred podpisom rezervačnej zmluvy si vždy preverte:
- či je stavba zapísaná na liste vlastníctva a či zákres v katastrálnej mape sedí so skutočnosťou,
- či predávajúci vie predložiť kolaudačné rozhodnutie alebo iný doklad o povolenom užívaní,
- či prístavby, garáž a ďalšie objekty na pozemku majú svoje povolenia.
Ak papiere nesedia, máte dve možnosti: žiadať, aby predávajúci stav usporiadal ešte pred prevodom, alebo si nechať riziko a náklady legalizácie premietnuť do kúpnej ceny. Kúpou totiž preberáte stavbu aj s jej právnym dlhom a po 31. marci 2029 už zjednodušená legalizácia nebude možná. Bezplatný audit vám vieme spraviť aj ako kupujúcemu, ešte pred podpisom zmluvy.
Prečo nečakať
Zjednodušená legalizácia podľa §140d je časovo ohraničená a nový stavebný zákon je k nepovoleným stavbám zásadne prísnejší. Príprava podkladov, záväzné stanovisko obce, geodet a konanie na úrade pritom trvajú mesiace. Kto začne riešiť papiere až vo chvíli, keď má kupca alebo keď beží dedičské konanie, spravidla platí viac a čaká dlhšie.
Časté otázky
Môžem predať dom bez kolaudácie?
Predať možno iba stavbu, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností. Ak dom v katastri chýba, kataster prevod nezapíše a kupujúci naň nedostane hypotéku. Predaj sa preto v praxi rieši buď výrazným znížením ceny, alebo tým, že vlastník stavbu najprv zlegalizuje a zapíše.
Poskytne banka hypotéku na neskolaudovaný dom?
Nie. Banka si pred schválením úveru necháva vypracovať znalecký posudok a porovnáva skutočný stav so zápisom na liste vlastníctva. Nezapísanú alebo neskolaudovanú stavbu nemôže zobrať do záložného práva, preto vyžaduje, aby bol zápis v katastri zosúladený so skutočnosťou ešte pred čerpaním úveru.
Dá sa zdediť stavba, ktorá nie je zapísaná v katastri?
Áno, dedí sa aj fakticky existujúca nezapísaná stavba. Notár ju však musí do dedičstva zaradiť a oceniť, čo konanie predlžuje a predražuje. Dedičia navyše preberajú aj povinnosť stavbu dodatočne zlegalizovať a zapísať, inak ju sami nepredajú ani nezaložia.
Ako zapísať starý dom do katastra?
Pri stavbách preukázateľne postavených pred 1. októbrom 1976 kataster nevyžaduje kolaudačné rozhodnutie, stačí geometrický plán a potvrdenie obce o veku stavby. Pri mladších stavbách je potrebné kolaudačné alebo iné užívacie rozhodnutie. Ak neexistuje, stavby dokončené od 1. 1. 1990 do 31. 3. 2024 možno do 31. marca 2029 zlegalizovať cez preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa §140d.