Nový stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z. z.), účinný od 1. apríla 2025, zásadne zmenil pravidlá hry. Pri stavbách, ktoré sa začali stavať po tomto dátume bez povolenia, dodatočná legalizácia jednoducho neexistuje. Stavebný úrad takúto stavbu nariadi odstrániť — a jej zbúranie zaplatí vlastník z vlastného vrecka. Týka sa to všetkého, od rodinných domov cez prístavby až po obyčajný altánok či garáž.
Ako prebieha konanie o odstránení stavby
Keď úrad zistí, že staviate bez povolenia — či už na základe podnetu suseda, oznámenia iného úradu alebo vlastnej kontroly — spustí konanie o odstránení stavby. Vyzve vás, aby ste predložili povolenia alebo schválený projekt. Ak ich nemáte a potvrdí sa, že stavba je čierna, úrad nariadi, aby ste ju do určeného termínu sami odstránili.
A tu prichádza dôležitá vec: ak to v lehote neurobíte, búranie zariadi úrad a náklady bude od vás vymáhať. Nevyhnete sa tomu tak, že stavbu jednoducho necháte stáť.
Aké vysoké pokuty hrozia
Výška pokuty závisí od závažnosti previnenia. Orientačný prehľad podľa nového zákona:
- Drobné formálne pochybenia (chýbajúci projekt či stavebný denník pri svojpomoci)30 – 300 €
- Drobná stavba na ohlásenie bez overeného projektu / bez stavebného dozoru30 – 3 000 €
- Stavba bez overeného projektu (typický prípad rodinného domu)do 15 000 €
- Neudržiavaná stavba ohrozujúca život/zdravie či zmena účelu bez povoleniado 30 000 €
- Stavba na zakázanom mieste (poľnohospodárska pôda, les, chránené územie) alebo ignorovanie príkazu zastaviť stavbuaž 200 000 €
Ak v priestupku pokračujete aj po udelení pokuty alebo ho do troch rokov zopakujete, sumu vám môžu zdvojnásobiť. Pre firmy a živnostníkov platia samostatné, spravidla ešte vyššie sadzby.
Staršie stavby majú ešte šancu — ale len do roku 2029
Iný režim platí pre stavby, ktoré vznikli pred 1. aprílom 2025. Tých sa nové prísne pravidlá automaticky netýkajú a mnohé je možné ešte dať do poriadku. Zákon ich rozdeľuje podľa veku:
- Pred 1. októbrom 1976 — generálna amnestia, stavby sa automaticky považujú za legálne.
- Október 1976 – koniec roka 1989 — amnestia s podmienkou, že stavbu stále využívate na pôvodný účel a máte vlastnícke (alebo iné) právo k pozemku.
- 1990 – 1. apríl 2025 — stavbu je možné ešte dodatočne zlegalizovať, ak splní zákonom stanovené podmienky.
Prečo to neodkladať
Okrem hrozby zbúrania a pokuty prináša nezosúladený majetok aj okamžité praktické komplikácie. Nehnuteľnosť bez papierov nepredáte, nedarujete ani ľahko nezdedíte, banka na ňu neposkytne hypotéku a pri poistnej udalosti (požiar, živel) môže poisťovňa odmietnuť plnenie. Čím dlhšie sa situácia odkladá, tým drahšie a zložitejšie sa rieši — a pri stavbách spred apríla 2025 čas plynie smerom k marcu 2029.
Ako vám pomôžeme my
V Legalizácie.sk sa staráme o celý proces za vás. Začíname bezplatným auditom, pri ktorom overíme reálny stav vašej nehnuteľnosti, porovnáme ho s katastrom a zaradíme stavbu do správnej kategórie podľa veku. Ak je potrebné konať, zabezpečíme geodetické zameranie, projektovú dokumentáciu, podanie žiadosti aj komunikáciu s úradom — až po úspešný zápis do katastra, bez behania po úradoch.